Зростання цін на сільськогосподарську землю робить паї дедалі привабливішими для шахраїв. Покупець може заплатити за ділянку, а вже після угоди з’ясувати, що документи підроблені, земля перебуває в багаторічній оренді або її межі не відповідають кадастру.
Про це розповіла адвокатка, керівниця ЮК «Prima Leader Group» Діна Дрижакова.
Особливо цікавлять зловмисників ділянки в регіонах із родючими чорноземами. Для заволодіння такою землею можуть використовувати фальшиві державні акти старого зразка, втрачені документи, підроблені рішення місцевих рад та підставних осіб, які видають себе за власників.
Додатковий ризик створюють старі паперові акти 1990-х років, якщо відомості про землю не перенесли належним чином до електронних реєстрів. У таких випадках можливі маніпуляції з площею та межами ділянки.
Проблеми можуть чекати й на тих, хто купує землю, яка вже перебуває в оренді. Недобросовісний продавець здатен приховати, що пай переданий аграрному підприємству на десятки років за старою орендною ставкою. Новий власник отримає землю, але повноцінно користуватися нею не зможе до завершення договору.
Інша схема пов’язана з переважним правом орендаря на купівлю паю. Посередник може отримати від власника довіреність, виставити землю за штучно завищеною ціною та дочекатися, поки чинний орендар відмовиться від придбання. Після цього ділянку перепродають іншому покупцеві вже за реальною ціною.
Небезпеку становлять і самі довіреності. Власник міг відкликати документ, однак його продовжують використовувати для операцій із землею. Можливі й випадки, коли документи оформлюють без відома законних спадкоємців.
Окремо адвокатка звертає увагу на незаконне припинення оренди. Через реєстраційні махінації фермер або підприємство можуть втратити зареєстроване право користування паєм, який роками обробляли.
Водночас зміна запису в реєстрі сама собою не робить припинення оренди законним. Достроково розірвати договір можна за взаємною згодою власника та орендаря або через суд.
Ще одна пастка ховається в кадастрових даних. Через помилки або накладання меж частина ділянки, за яку заплатив покупець, фактично може належати сусіду. Навіть кілька соток за високої вартості землі здатні означати відчутні фінансові втрати.
Підозру має викликати й занадто низька ціна. За такою пропозицією може ховатися проста схема: покупця переконують сплатити великий аванс або укласти попередній договір, після чого продавець зникає.
Перед купівлею потрібно перевірити інформацію про власника та землю в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і Державному земельному кадастрі. Варто з’ясувати наявність арештів, обтяжень, оренди, судових спорів та виконавчих проваджень щодо продавця.
Якщо ділянка орендована, потрібно прочитати договір і перевірити строк його дії та умови. Необхідно також врахувати переважне право чинного орендаря на придбання землі.
Самих документів недостатньо. Ділянку краще оглянути на місці, перевірити її фактичні межі та з’ясувати, хто нею користується. Якщо є старі документи або розбіжності в кадастрі, адвокатка радить залучити сертифікованого землевпорядника.
Гроші за землю безпечніше переказувати безготівково та зберігати підтвердження платежу. Воно може знадобитися, якщо угоду згодом доведеться оскаржувати.
🌟 Читайте «Експерт» у своєму смартфоні — додайте нас в Google Discover
